Pour trouver un acheteur qualifié pour un immeuble de rapport pas de surprise, il faut être méthodique et comprendre les enjeux de ce type de vente complexe. Dans cet article, on vous fait le topo sur le temps pour vendre un immeuble et toutes les informations utiles pour vendre en toute sérénité.
C’est quoi au juste vendre un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un immeuble en bloc appelé aussi immeuble monopropriété. À la différence d’une copropriété, l’immeuble en bloc appartient à un seul propriétaire. On fait le distinguo entre un immeuble résidentiel et un immeuble de rapport du fait que l’immeuble de rapport soit un bien loué à usage lucratif. En somme, c’est un placement fait par le détenteur apparenté à un actif financier. Ce placement immobilier peut être soit un placement à long terme afin de générer une plus-value sur du long terme ou un générateur de cash-flow. C’est-à-dire, un rendement locatif suffisamment important pour couvrir un crédit et les charges inhérentes à l’entretien d’un immeuble ce que l’on appelle plus communément de l’autofinancement.
Qui peut m’acheter mon immeuble de rapport
Les acquéreurs d’immeuble sont majoritairement des entreprises publiques ou privés, on retrouve notamment des associations, des foncières, des SCPI, des banques d’investissements, des marchands de biens ou encore certains particuliers qui achètent en fonds propre en SCI et en indivision. Les particuliers achètent quasiment que des immeubles de rapports avec un cash-flow important afin d’amortir les frais de gestion alors que les professionnels peuvent être plus tentés par un investissement à long terme. Globalement, en France, les particuliers qui achètent ce type de bien ont un budget maximum de 2 millions d’euros alors que les professionnels peuvent avoir des budgets de plusieurs dizaines de millions d’euros. Il est donc important d’estimer un immeuble de rapport pour pouvoir déterminer le type de clientèle.
D’ailleurs attention en vendant un immeuble, on s’adresse généralement à un public averti qui ne laissera pas de place à l’approximation. Il est donc indispensable de préparer sa vente.
Préparer sa vente
Un immeuble ne peut pas se vendre comme un appartement ou une maison, en effet, pas question de jouer sur l’affect lors d’une visite. Ce produit d’investissement doit uniquement se commercialiser comme un placement ou une rente locative. Un d’autres mots, un moyen de générer de l’actif au même titre qu’un placement en bourse à la différence d’être titulaire de 100 % des titres.
Les investisseurs comme évoqués ci-dessus recherche avant tout du rendement et le rendement va être différents en fonction de la localisation, de la destination de l’immeuble ou encore de l’état du bâti. Ne pas oublier également les dossiers locataires qui peuvent avoir un rôle déterminant dans le prix de mise en vente. En effet, un immeuble de rapport avec de grands risques d’impayés ou avec des locataires protégés peut perdre jusqu’à 40 % de sa valeur.
L’ensemble de ces critères permettent de mesurer la valeur de la bâtisse sur le marché. En fonction de ses critères, il est possible de créer un avis de valeur détaillé et surtout un prix de vente cohérent.
À quel prix, dois-je vendre mon immeuble ?
Pour définir le prix de votre immeuble, mettez-vous à la place des acheteurs. Je recherche un bien et je veux dégager entre 5 à 15 % de rentabilité en fonction du risque. À partir de cette variable, il est possible d’évaluer la valeur de vente. Attention, ne succombez pas fait de se dire que l’immeuble est mieux qu’un autre. En effet, à ce petit jeu-là, on peut ne jamais trouver des acquéreurs. Dès lors que l’on a pu trouver une première fourchette, on peut passer à l’étape suivante, à savoir les paramètres d’une vente classique :
· La cohérence avec le marché locatif local (loyer pratiqué vs loyer du secteur).
· Les risques d’impayés ou de vacances (dynamisme du marché locatif, santé financière des locataires).
· Le prix au m² du bien (vs prix au m² du secteur).
· Le montant des charges
· Les opportunités de plus-value (ville en croissance, possibilité de surélévation…).
· Les risques de moins-value (ville peu attractive, travaux à prévoir…).
Pour cette étape, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour être sûr de mettre toutes les chances de votre côté. En effet, le marché des immeubles de rapport est principalement « off market ». Les acheteurs ont un large réseau d’intermédiaires les alimentant en affaires. De ce fait, les biens visibles en ligne revêtent à leurs yeux une image peu exclusive.
